Le marché immobilier français est entré dans une phase de « reprise fragile ». Après une forte baisse en 2022-2023 dans plusieurs régions, une hausse des prix de l’immobilier ancien a été enregistrée à la fin de 2024. C’est précisément ce segment qui affiche la première dynamique positive depuis plusieurs années.
Les leaders de la croissance et les outsiders
La plus forte croissance a été enregistrée à Montauban (département du Tarn-et-Garonne), où les maisons ont augmenté en moyenne de 6,2 % en un an. Viennent ensuite Metz (+3,4 %), Caen (+3,2 %), Orléans (+3,1 %), ainsi que Limoges et Brest (+2,4 % chacune). Dans ces villes, les conditions sont devenues plus favorables pour les vendeurs en raison d’une demande limitée et d’une situation économique incertaine.
Cependant, la situation n’est pas la même dans toutes les régions. À Châtero (région Centre-Val de Loire), les prix ont baissé de 16,2 %, ce qui représente la plus forte baisse en 2024. Une baisse significative a également été enregistrée dans des localités telles que Corse-du-Sud (-14 %), Reims (-11 %), Tours (-9,9 %) et Amiens (-9,6 %). Même Nantes, qui était auparavant une ville où les prix étaient stables et élevés, et qui avait enregistré une baisse de 10 % au cours des années précédentes, n’a connu qu’une baisse de 3,1 % en 2024.
Le sud, région chère
La carte nationale des prix reste prévisible : le sud de la France, y compris les côtes et les villes au climat doux, reste en tête en termes de prix immobiliers. La ville la plus chère est Toulon (département des Var) avec un prix moyen de 450 600 € par maison. Elle est suivie de près par la Corse-du-Sud (446 100 €), malgré une baisse des prix en 2024.
Parmi les autres villes où les maisons sont évaluées à plus de 375 000 €, on peut citer Montpellier (380 500 €), Lyon (380 000 €) et Aix-en-Provence / Marseille (375 100 €). Dans l’ouest du pays, les prix restent également élevés : à Bordeaux, le prix moyen a atteint 333 100 €, à Nantes 319 700 € et à Toulouse 300 000 €.
Il est à noter que, contrairement à l’opinion courante, la capitale n’est pas la ville la plus chère dans ce segment. Le rapport souligne que les données relatives à Paris sont prises en compte conjointement avec le reste de la région Île-de-France, ce qui réduit les indicateurs globaux. Cependant, si l’on analyse les prix des appartements, Paris reste deux fois plus cher que ses concurrents les plus proches en termes de prix au mètre carré.
Un centre stable
Les villes du centre et du nord de la France restent les plus abordables selon le rapport. À Châtero, une maison peut être achetée en moyenne pour 116 100 €, soit le prix le plus bas parmi toutes les régions analysées. Viennent ensuite Troyes et Amiens (170 000 €), Poitiers (173 000 €), Limoges (175 400 €) et Rouen (181 800 €).
Ces destinations restent traditionnellement en dehors du champ d’intérêt des grands investisseurs et attirent souvent les acheteurs à la recherche d’un logement pour leur retraite ou d’une alternative plus abordable aux grandes villes.
Perspectives à long terme
Le rapport souligne que les fluctuations des prix de l’immobilier en France entre 2022 et 2024 ont été importantes. Cependant, elles s’inscrivent dans le cadre des cycles de marché à long terme. La période post-pandémique a été marquée par un ralentissement à court terme, mais la dynamique générale des prix est stable, si l’on se réfère aux tendances historiques depuis les années 1990.
L’étude indique également que malgré le ralentissement de la croissance ces dernières années, le rendement des investissements immobiliers en France au cours des trois dernières décennies reste comparable à celui d’autres actifs, notamment le marché boursier et les obligations d’État, en particulier dans les grandes régions et les régions méditerranéennes.